HUSKELISTE ved overtagelse af lejlighed

• Meld adresseoplysinger samt email-adresse til administrator.
• 14 dage inden overtagelse; kontakt Herbo administration og få bestilt beboernøgler til opgangen og fælles områder. Alle nøgler til fællesarealer i foreningen er personlige og må derfor ikke overdrages fra sælger til køber
• Kontrollér at kælderrum er tømt (alle lejligheder har et kælderrum tilknyttet)
  
• Flytteaflæsning af alle forbrugsmålere

HUSKELISTE ved overdragelse af lejlighed

• Meld adresseoplysinger samt email-adresse til administrator.
• Inden 14 dage fra overdragelsesdatoen skal alle jeres I-Loqnøgler indleveres til Administrator ellers fortabes depositummet. Alle beboernøgler, der giver adgang til fællesarealer i foreningen er nemlig personlige og må derfor ikke overdrages fra sælger til køber.
• Kontrollér at kælderrum er tømt.
• Informér ejendomsmægler og køber om foreningens hjemmeside og opfordr dem til at gøre sig bekendt med de vigtigste oplysninger. Ejerforeningen benytter sig primært af e-mail som kommunikationsmiddel.
• Lav flytteaflæsning af alle forbrugsmålere

I forbindelse med flytning skal du huske i forvejen at bestille en overdragelsesaflæsning hos Hertz Varmeregnskab. Enten ved at udfylde flytteformularen på Hertz Varmeregnskabs hjemmeside eller ved at ringe på
telefon 39 29 37 45

Husk at orientere dig i forvejen  om muligheder for parkering i forbindelse med flytning - se også under Parkering.

Med venlige hilsener,
Bestyrelsen, E/F Hollændervænget, Blok I og II

Udleje eller fremleje af lejlighed

Vedtægternes §11 om Udlejning:

"Udlejning må kun ske med bestyrelsens og panthavernes samtykke.
Fremleje eller udlejning til familiemedlemmer i lige linje, dvs. forældre – børn skal ikke godkendes af bestyrelsen. Dog skal bestyrelsen have en kopi af lejekontrakt tilsendt forud for kontraktens ikrafttrædelse.
Ved henvendelse fra foreningen eller dennes administrator er ejerlejlighedsejer pligtig til at oplyse, hvorvidt lejligheden for tiden er fremlejet, samt at tilsende foreningen eller dennes administrator en kopi af lejekontrakt.
En lejekontrakt skal altid være tidsbegrænset og maksimalt af 2 års varighed. Det er ejers ansvar at der foreligger godkendt lejekontrakt forud for lejemålets begyndelse. Undtaget herfor er de to erhvervslejemål i Frankrigsgade 15; lejlighedsnummer 76 og 77.
Ejer er ansvarlig for at foreningens ordensregler udleveres til og forstås af lejer. Hvis lejer påfører skader/øvrige udgifter for foreningen er ejer ansvarlig for betaling.
Ejer er ansvarlig for at navneoplysninger på dørtelefon og postkasse er korrekte. Ændringer i navneoplysninger oplyses til foreningen eller dennes administrator. Medlemmer må ikke udleje enkelte værelser eller hele ejerlejligheden på en måde, så der bor flere beboere i en beboelseslejlighed, end der er værelser i den, og ejerlejligheden må ikke få karakter af klublejlighed.
Hvis en ejerlejlighed udlejes i sin helhed har E/F Hollændervænget, Blok I+II samme beføjelser over for lejeren med hensyn til krænkelse af de forpligtelser, der påhviler denne, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den gældende husorden, og E/F Hollændervænget, Blok I og II kan selvstændigt optræde som procespart over for lejeren, eventuelt sideløbende med ejerlejlighedsejeren. Enhver lejer af en ejerlejlighed skal gøres opmærksom på denne bestemmelse ved oplysning herom i lejekontrakten, der skal forelægges og tiltrædes af bestyrelsen."

Ordensregler – Fremleje/Udleje

Lejlighederne kan kun fremlejes/udlejes med bestyrelsens samtykke. En kopi af lejekontrakten skal fremsendes til bestyrelsen via administrator. Kontrakten skal godkendes før udlejningsperioden påbegyndes. Den må maksimalt løbe i 2 år, og ejerforeningens ordensregler skal være respekteret.

Se i øvrigt vedtægterne, §11

Udluftning og skimmelsvamp

Vi har i bestyrelsen modtaget nogle henvendelser om svamp i lejlighederne, derfor skriver vi her om hvordan man undgår svamp i sin bolig.

Det er ofte beboerens skyld hvis der er svamp i en bolig. Svampe såsom skimmelsvamp trives i områder med høj fugtighed. Derfor anbefaler bestyrelsen at man ofte lufter ud og at man anskaffer sig et hygrometer/vejrstation - kan købes i isenkræmmer. En luftfugtighed på under 50% er målet.

Højere oppe på siden, under "Vand og Varme", finder du en skrivelse om udluftning af radiatorer som også er nødvendig hvis man ønsker et tørt og svampefrit hjem og herunder er der en sammenfatning af gode råd fra Bolius.dk

Gode råd fra Bolius om hvordan du rengør , hvis du har konstateret skimmelsvamp:

Hvordan fjerner du et mindre angreb af skimmelsvamp?
Lad være med at gå i panik, hvis du opdager, at der er et angreb af skimmelsvamp i din bolig.
Skimmelsvampe findes alle steder. For at skimmelsvampen kan gro kræves der organisk materiale, ilt og fugt. Organiske materialer og ilt findes overalt, så det er fugten, du skal koncentrere dig om at få elimineret. Der kommer naturligvis fugt i badeværelset, men hvis du lufter grundigt ud, bør det ikke være et problem. Men man kan ofte se angreb af skimmelsvamp, fx i fuger, hjørner og på lofter, vægge og gulve. Desuden findes der ofte skimmelsvamp i kanten ved ruderne på vinduesrammer.
Årsagen til angrebet på badeværelsesvinduer sker, fordi den varme, fugtige luft fortættes på ydervægge og vinduer, og dermed danner dug, og så har man fugtkilden, som kræves for at der kan opstå skimmelvækst.
Du kan hurtigt gøre noget ved problemet. Der findes en række midler på markedet, såsom Klorin eller Rodalon. Der findes også andre rengøringsmidler, der desinficerer, og så er der Protox og Hysan, som er skimmeldræbende midler.
Skrub grundigt, hvor det er nødvendigt for at få al skimmelvæksten af. Sørg for at følge produktanvisningen nøje. Lad være med at overdosere, selvom det kan være fristende. Midlerne kan være skadelige for miljøet.
Bemærk, at bekæmpelsesmidlerne og desinfektionsmidlerne ikke fjerner evt. misfarvninger, der kan opstå som følge af svampevæksten.
Du skal også huske at undgå, at fugten hober sig op i badeværelset. Det kan du gøre ved at lufte grundigt ud, hver gang badet har været benyttet.
Det er en god idé at gøre grundig rent, efter at du har fjernet et angreb af skimmelsvamp. På den måde fjerner du så mange svampesporer som muligt fra det eller de rum, der har været angrebet. Der vil altid være sporer i luften, fordi de også optræder helt naturligt i luften udenfor, men du kan altså minimere antallet af spore indendørs ved at gøre grundigt rent.
Støvsug og vask møbler og gulv grundigt. Husk at bruge en støvsuger med HEPA-filter, så du ikke spreder skimmelsvampesporer ud over det hele.
Vask tøj, sengetøj og alt løst tekstil – fx tæpper og puder – der kan tåle det. Du behøver ikke at vaske ved en høj temperatur, en almindelig vask er nok til at slå sporer ihjel. Hvis du har tekstiler, der ikke kan tåle at blive vasket, kan du sende dem til rensning.
Hvis du har papirer, bøger eller lignende genstande, der er angrebet af skimmelsvamp, som du ikke selv kan rense, men som er vigtige at bevare, må du søge hjælp hos et professionelt firma.

Udskiftning af vinduer 

Vinduerne skal udskiftes med vinduer, der ligner de nuværedne og skal godkendes af foreningens bestyrelse INDEN udskiftningen. Vinduerne skal være træ. Farven på vinduerne er Ral 9010, Ren hvid glans 30.

Ved ansøgning om godkendelse af bestyrelsen anbefales det kraftigt at angive:

1. Mål/tegninger over de nye vinduer.
2. Beskrivelse af hvorledes det nye vindue er forskelligt fra det gamle 
3. Gerne billeder. For yderligere information af det nye vindue.
4. Beskrivelse af hvordan arbejdsgangen kommer til at være under udskiftning, her tænkes på lifte og arbejdstid der er sat af til projektet 
5. Læs Vedtægternes §7.01 om Vinduer, 
6. Læs Vedtægternes §7 om Vedligeholdelse og orden.

Fælles bygningsforsikring

Foreningen har ansvaret for vedligehold af de "fælles" dele af vores bygninger, samt have og vejarealer. Dette omfatter bl.a. tag, mure, altaner, varmecentral, kældre, trappeopgange, kloakker og den lodrette del af faldstammerne.

Beboerne/ejer har selv ansvaret for vedligehold af egen lejlighed, herunder lejlighedens vinduer (jfr. vedtægternes §7.01). De skal være hvidmalede i farven RAL 9010.

Desuden har beboerne/ejer ansvaret for vedligehold af egne radiatorer og afløb hen til de lodrette faldstammer. Bemærk at det betyder, at beboernes ansvar omfatter rør sammenføjninger og vandlåse, der kan være placeret i underboens loft eller i kælderen, hvis man bor i stueetagen. Foreningen har kun ansvaret for vedligeholdelsen af faldstammernes lodrette del.

Vedtægterne definerer ansvarsforhold mere udførligt end ovenstående, jfr. derfor disse:

• Vedtægter §7.01 Vinduer
• Vedtægter §7.02 Faldstammer
• Vedtægter §7.03 Vandrør
• Vedtægter §7.04 Varmerør
• Vedtægter §7.07 Nøglesystem
• Vedtægter §7.09 Radiatorer
• Vedtægter §7.10 Opvarmning
• Vedtægter §7.11 Varmemålere

Referater fra generalforsamlinger 

Ombygning/renovering af lejlighed

Amager, 17. juli 2020

Vejledning til ejerne                  

vedrørende ombygninger i Ejerforeningen.

 Mange ejere vil gerne bygge om og modernisere deres lejligheder. Ofte sker det i forbindelse med at man har købt en lejlighed og gerne vil have nyt køkken, bad mm.

Det er helt naturligt at man derfor går i gang uden at vide, hvem man skal spørge om lov og hvor man skal indhente tilladelser mm. Det siger sig selv at det kan give problemer efterfølgende.

Nye procedurer i Københavns Kommunes byggesagsbehandling har også medført at ejerforeningen og dens bestyrelse er nødsaget til at sikre ejerforeningens medlemmer med nye procedurer og krav i forbindelse med ombygninger og renoveringer.

Derfor har bestyrelsen udarbejdet denne skrivelse, der helt overordnet forsøger at vejlede ejerne. Formålet er at vejlede, så situationer udgås, hvor der kan opstå skader på ejendommen og fører til ekstra udgifter for alle ejerne. Formålet er også ment som et forsøg på at give alle involverede en forståelse af, at det er bedre at indgå i en dialog om sine ønsker, end bagefter at skulle ændre på tingene, hvilket fører til unødige udgifter, når man moderniserer.

Man skal altid meget gerne indlevere et projekt om hvad man gerne vil gøre, med mindre det kun drejer sig om maling, hvidtning og tapetsering. Man kan godt udskifte køkkenelementer, hvis ikke det medfører indgreb i ejendommens fælles forsynings- og afløbsledninger.

Hvis det ønskes at tage en væg ned eller foretage indgreb i de fælles installationer skal man altid spørge bestyrelsen inden arbejder begynder. Mht. ændring i vægge, da skal der også i byggeprojektet tages hensyn til evt. følgevirkninger af ændringen, især mht. akustik – naboer må ikke blive udsat for større støjpåvirkninger efter ombygning end før ombygning. I denne forbindelse skal også især fremhæves ændringer i etageadskillelser i forbindelse med ombygning/renovering af gulve - der må ikke være større støjpåvirkninger efter ombygning end før ombygning. Generelt anbefales det ikke at ændre i etageadskillelsens fyldmaterialer uden bygningssagkyndig bistand og tilladelse fra bestyrelsen.

I foreningens vedtægter skelnes mellem de installationer, der befinder sig inde i lejligheden, og derfor er dine, og dermed dit ansvar - og mellem de installationer, der er ejerforeningens fælles installationer, der skal betjene de enkelte lejligheder. Det er f.eks. gasinstallation, faldstammer og stigstrenge (stigstrenge er de lodretgående gas, vand- og varmeføringsrør)

I vedtægternes § 7 beskrives hvad der er individuel og hvad der er fælles vedligeholdelse.

Man må ikke foretage ændringer i ejendommens fælles installationer. Det betyder, at ejer ikke må ændre ved faldstammerne, stigstrengene eller gasledningerne uden at have indhentet en forudgående tilladelse fra bestyrelsen.

Hvis ejer gør det, kan foreningen kræve, at der tilbageføres til det oprindelige.

Man kunne forestille sig en situation hvor du gerne vil flytte rundt på ruminddelingerne i lejligheden og derfor gerne vil have ændret på en faldstamme eller flytte eller nedlægge gasinstallation. Det må man ikke uden tilladelse fra bestyrelsen. I lejligheder med 2 faldstammer, vil bestyrelsen være utilbøjelige til at tillade sammenlægning af faldstammer, hvor spildevand fra både køkken og bad samles i én faldstamme. Dette skyldes at risiko for fejl på faldstammerne vil øges, da belastning ikke længere er som oprindeligt beregnet. I lighed med dette vil bestyrelsen heller ikke være tilbøjelige til at tillade at kun én varmtvands- og én koldtvandsstigstreng bliver anvendt i lejligheder, hvor flere er tilgængelige.

Det kan anbefales at læse vedtægternes § 7 som er meget detaljeret omkring de enkelte installationer.

For at opnå den ønskede tilladelse skal du beskrive projektet udtømmende således at den til enhver tid siddende bestyrelse kan tage stilling til dit projekt. Hvis bestyrelsen ikke mener sig i stand til at overskue dit projekt må du besvare spørgsmål og om nødvendigt inddrage en bygningssagkyndig der kan udarbejde en beskrivelse.

I tilfælde af, at et byggeprojekt/ombygning forudsætter indgreb eller væsentlige ændringer i fællesinstallation, da skal ejer/bygherre tegne en byggeforsikring, hvis størrelse kan dække potentielle skader. Under beregning skal regnes med ”worst case”-tilfælde, således at ejerforeningen holdes skadesløs, dersom noget går galt under eller efter byggeprojektets gennemførelse.

I tilfælde af, at et byggeprojekt/ombygning forudsætter ændringer i bærende konstruktioner, da skal ejer/ bygherre tegne en byggeforsikring, hvis størrelse kan dække potentielle skader. Under beregning skal regnes med ”worst case”-tilfælde, således at ejerforeningen holdes skadesløs, dersom noget går galt under eller efter byggeprojektets gennemførelse.

Ovenstående handler alene om foreningens regler, men ejerne er selvfølgelig også altid underlagt de offentlige myndigheders krav til byggetilladelser og andre regler som det offentlige indfører. Det er ikke bestyrelsens opgave.

En normal procedure vil være at indhente foreningens accept på ombygninger eller omforandringer for at få dennes fuldmagt til at ansøge de offentlige myndigheder om tilladelse. Når de offentlige myndigheder giver tilladelse, sendes denne til bestyrelsen, der herefter kan give sin tilladelse til at arbejdet kan påbegyndes.

Foreningen har eksempler på ombygninger hvor en ejer har fjernet de stigstrenge i rustfrit stål som foreningen har opsat og erstattet dem med pex-slanger. Der er også eksempler på at en ejer har nedlagt en gasinstallation eller andre fællesinstallationer.  

Ved køb eller salg af lejlighed er det en god idé at få lavet en grundig gennemgang af lejligheden, gerne med sagkyndig bistand, således at eventuelle fejl og mangler kan blive grundigt dokumenterede, og sørg især for at at el-, vand- og gasinstallationer er korrekt udførte. Husk, at håndværkere, der anvendes i forbindelse med arbejder i lejligheden, i fornødent omfang skal være autoriserede.

Ejerforeningen har, grundet ovenstående, indført en fast procedure hvor et modtaget projekt fra ejer/medlem først bliver gennemgået af en fast tilknyttet byggesagsrådgiver (se under håndværkere her på siden), der vejleder ansøger, inden projektet siden bliver gennemgået af bestyrelsen på bestyrelsesmøde og evt. godkendelse herefter meddeles. Ejerforeningen har ikke de fornødne ressourcer til at gennemgå og varetage en vurdering af en byggesag, og ansøgere skal selv betale for byggesagsrådgiverens assistance. Vær derfor i GOD tid, inden en ansøgning/udkast til byggeprojekt indsendes til bestyrelse eller administrator.

Når administrator eller bestyrelse første gang modtager en ansøgning vil den som regel blive sendt videre til vurdering hos byggesagsrådgiver med det samme. Den til ejerforeningen fast tilknyttede byggesagsrådgiver kan IKKE hyres til medlemmernes egne projekter i ejendommen, da der da kan opstå en interessekonflikt. Generelt anbefales det kraftigt at få professionel hjælp til ansøgningsprocessen ved byggeprojekter, der omfatter fællesinstallationer (herunder tilslutning).

Venligst,

Bestyrelsen